Breve resumen del reciente Decreto-Ley 6/2023 de las Islas Baleares

Este artículo es una traducción al castellano de mi artículo original en inglés, publicado el 5 de octubre, así como un comentario adicional sobre el problema competencial que plantea la propia normativa)

El nuevo Decreto Ley 6/2023, de 2 de octubre, de medidas urgentes en materia de vivienda ("DL 6/23") tiene como objetivo resolver la grave crisis de vivienda que afecta al archipiélago.

Para ello, plantea la introducción de una serie de medidas, entre las que destaca la figura de la vivienda de precio limitado. Esta se caracteriza por tener un precio máximo de compraventa y alquiler, una superficie útil máxima de 90 m2 y su uso como residencia habitual y permanente.

El DL 6/23 determina dos tipos de VPL:

• VPL tipo 1: vivienda creada a partir de actuaciones en edificios existentes que no impliquen un incremento de la edificabilidad.

• VPL tipo 2: vivienda creada mediante nueva construcción, extremo en el que sí se producirá un incremento de la edificabilidad.

Para facilitar la creación de estas VPL, el DL 6/23 introduce una serie de medidas que permiten superar las limitaciones establecidas por el planeamiento urbanístico en materia de usos, densidades residenciales, edificabilidad y alturas máximas permitidas. Todo lo anterior, sin perjuicio de que los ayuntamientos puedan mantener sus límites actuales si lo desean.

Estas medidas incluyen:

• La conversión de locales comerciales en viviendas, tanto en planta baja como en plantas superiores.

• El incremento de la densidad residencial en zonas residenciales plurifamiliares.

• La división de viviendas unifamiliares de determinadas dimensiones.

• La posibilidad de construir viviendas en edificios inacabados con licencias caducadas.

• El incremento de las alturas máximas permitidas en zonas con diferencias significativas de alturas entre los edificios existentes.

• La adaptación de la edificabilidad de los equipamientos públicos y privados a la característica de la zona para permitir también su cambio de uso a residencial y destinarlos a VPL.

El DL 6/23 también establece un régimen especial para la construcción de vivien da pública de alquiler o vivienda social, ampliando el plazo máximo de concesión a 75 años. Además, el DL 6/23 crea una nueva tipología en el ámbito de la vivienda denominada vivienda con espacios comunes complementarios, que responde a una demanda histórica de un nuevo modelo de convivencia en el que se combinen los espacios privados con otros de uso comunitario.

Por último, el DL 6/23 incorpora dos modificaciones muy importantes:

• En primer lugar, modifica el Decreto 145/1997, de 21 de noviembre, por el cual se regulan las condiciones de medición, de higiene y de instalaciones para el diseño y la habitabilidad de viviendas, así como la expedición de cédulas de habitabilidad, para facilitar la conversión de locales en viviendas y desvincular la normativa de habitabilidad de la zonificación urbanística.

• En segundo lugar, modifica la Ley 8/2012, de Turismo de las Islas Baleares, para permitir el cierre de cualquier vivienda que pueda estar destinada ilegalmente al alquiler turístico.

Es importante señalar que todas las medidas anteriores son aplicables únicamente a los solares clasificados como "urbanos". La mayor parte del suelo de las Islas Baleares, que está clasificado como "rústico", no se ve afectado por esta legislación.

Adicionalmente, cabe indicar que, en lo referente a la capacidad de las administraciones locales para inaplicar partes del DL 6/23, la norma hace referencia expresa a los Ayuntamientos, pero no a los Consejos Insulares, que quedan excluidos del nuevo marco, sin razón aparente.

En esta fase tan temprana, es difícil predecir el impacto de las nuevas medidas. Mientras que las modificaciones relativas a las cédulas de habitabilidad y al uso ilegal de viviendas para alquileres vacacionales parecen ser lo suficientemente importantes como para desarrollar efectos tangibles, podría ocurrir que esos efectos no sean necesariamente los pretendidos por el ejecutivo autonómico.

Dado el actual coste del suelo en el archipiélago y la escasez del mismo, el incentivo para desarrollar VPL parece cuestionable. Además, el número de locales comerciales que podrían reunir las condiciones adecuadas para ser convertidos de forma efectiva en espacios residenciales parece escaso.

Con todo, cualquier medida que pretenda hacer frente a la actual crisis de vivienda en las Islas Baleares es siempre bienvenida. Ahora es el turno de los promotores y propietarios de mover ficha.